【上海动迁大居地图】康桥东四高-张江刚需集散地

更新时间:2023-02-13 18:15:03作者:智慧百科

【上海动迁大居地图】康桥东四高-张江刚需集散地

上海的动迁时代,开始于1991年。

市区大开发,里弄居民居住环境改善。

原市区的里弄居民纷纷搬离。

1991年-2000年,上海共拆除各类旧房屋2800万平方米,动迁居民约64万户,这其中还包含了6000家企业。

由此,催生了大量的动迁房。

动迁房的聚集地,也被称为“动迁大居”。

很多人嫌弃动迁房,觉得品质一般、居住人群混杂、出租合租率高。

即便如此,很多动迁小区依然能在涨幅上跑赢大盘。

这个只占市面上住宅1/10的产品,创造了1/4的成交量。

动迁房到底是怎样的存在?是否品质真的很差?什么样的动迁大居更能脱颖而出?又是什么样的可以作为商品房的平替?

上海有名的动迁大居大概有20+个,我们将逐渐完善【上海动迁大居地图】。

欢迎持续关注~

今天以康桥东四高为起点。

1、东四高社区分析

2、东四高小区分析

3、东四高潜力分析

1

为啥叫“东四高”?

其实就是指康桥东边的几个四高小区聚集区域。


啥是“四高小区”?

这是上海推行的“四高”优秀小区政策。

住建部门提出:高起点规划、高水平设计、高质量施工、高标准管理的4项标准,开发商自愿报名。

建成后再验收、审核,并有资格入围参加“上海市优秀住宅”评比。

后来又增加了“提高住宅的综合性能、科技含量,降低资源能源的消耗”的要求。

2007年以后,便称为:节能省地型“四高”优秀小区。

这在商品房中,或许更多是个噱头,但在动迁房中,却可以成为品质的“合格证”。


东四高居住区

如果你第一次来这里,你只会有一种感觉。

那就是“荒”。

荒得前面是村后面是空地,荒的地铁跟他没有一毛钱关系,荒的周浦的繁华和它仿佛两个世界。


仔细逛起来社区内的生活配套又很齐全。

康桥卫生中心、幼儿园、小学、菜场都在步行范围内。


1km内,还有周浦文化公园、海印又一城、周浦绿地缤纷广场作为补充。

只是两个商场人气实在不高,纯纯的社区商业,教育机构不少,其他的就很匮乏了。


东四高就是这样一副,与周康相接却又与周康无瓜的样子。

究其原因,还是物理隔绝


东四高东侧是高架,与康桥产业隔绝。

西侧是城中村+改建绿地,与周浦隔绝。

南侧是空地,与周浦东产业隔绝。

北侧是物流园区和墓地,与秀沿路附近的汤巷居住区隔绝。

基本上你想要走到另一个有人居住的社区,都在1km开外。

说好听了叫不受打扰,说直白点就是个自己玩的偏僻社区。


2

虽然叫东四高,但其实处于康桥的中间位置。


建于2006年以后,大多数居民是由黄浦、杨浦的老上海动迁而来。

这里的动迁房有2个特点。

一是大多数都是电梯+多层的混合形式。

二是这里大多数是河景房。

电梯+多层的混合形式,多半是为了迎合“节能省地”的政策要求。


高的是电梯,矮的是多层

河景房就有趣了。

康桥周浦自古便是水路发达的地带,周边水系异常充沛,因此每个小区周围都至少有1条水系。


这就产生了大量的河景房,虽然这里的河景不值钱,但看起来赏心悦目。


这片社区,一共只有8个小区,其中3个是商品房。


品质最高的,自然是绿地柏澜晶舍。

开盘4.8W,现在挂牌7W朝上,可惜尚未满5年,税费巨高。


除绿地外,其他7个小区都可以放到一个水平线上评比。

这里面品质最高的,并不是房龄最新的。

而是康桥宝邸,中介叫它商品动迁。

顾名思义就是按照商品房的品质来打造的动迁房。

据说当年有一个住户关系比较硬,所以品质整体都按照商品房去打造的。

同时,宝坻也是这里体量最大的小区,近2400户。

别的小区都是全涂料,宝坻1-2楼已经做了面砖。


别说,看起来就是高级不少。

社区文化做的也不错。


楼道里面干干净净,鲜有外立面脱落现象。


也有充足的公共活动空间。


不过,即便是东四高最好的小区,相比三林南动迁区的标杆-依水园而言。

康桥宝坻的品质还是要略逊一筹。


三林南-依水园

看来所谓的“四高”称号,并不能完全代表小区的品质。

第二梯队当属,达城家园和海尚康庭电梯房。

达城家园是全电梯房小区,密度最低,只有822户。

绿化做的也不错,站在楼下,用广角都拍不到楼顶。


但同时问题也产生了,月租车位要排号、社区内活动空间不足等等。

海尚康庭电梯房,整体维护的还不错,相比之下,多层楼梯房实在是没眼看了。


海尚康庭(左为电梯,右为多层)

虽然海尚康庭小区很大,但公共活动空间很少,完全没有商品房该有的样子。

另外值得一提的是,海尚康庭最北侧一排是“河景房+墓景房+高架房”,字面意思,懂的都懂。


其他的几个小区,品质就都很一般了。

海尚乐苑和达城锦园虽然是2010年的房子,但物业维护很差,外立面脱落严重。


海尚乐苑

昱龙家园和康桥月苑都划分南、北区。

都是老化严重,楼道维护和小区环境都很差。


昱龙家园楼道

看来,所谓的东四高,也并非所有小区都能位列“四高”名单。

不过,动迁社区大都如此。

二房东横行,群租现象严重,居民素质参差不齐......

如果物业没有好的管理方法,自然也都昱龙家园、海尚乐苑等小区没有两样。

中环边上最好的动迁小区-永泰花苑,也有人在小区里种地。

这也是很多人不想选择动迁房的原因。


3

那什么样的人会选择东四高呢?

据十郎了解,这里有很多张江上班的打工族。

350万就能买电梯两房,4500元就能租电梯两房。


罗山高架20min以内直达张江,这对于众多外来打工的人,是莫大的便利。


周边热门板块,也并不远。

因为紧邻罗山高架,直接串联中、外环,去哪都方便。


周边板块示意图(距离为实际自驾距离)

唯一的遗憾就是没有地铁。

虽然绿地当年宣传3轨交,实际步行到16号线周浦东和11号线秀沿路,都要2km,小电驴还方便,走路就要30min了。

即便如此,价格依然很香,同样350万想买带地铁的电梯两房,就只能再往南退到鹤沙航城。

选地铁还是选距离?

秀沿路地铁房,均价贵7000,80平2房总价差56W。

值不值,每个人心里都有定论。

张江两度扩容,临港造城风风火火。

这将是浦东未来产业增量的两架马车。

临港无论是时间还是空间,都太远,我们暂且不讨论。

2021年张江贡献GDP2000亿左右,和陆家嘴一起占到浦东2021年总量的一半。

和上海所有行政区相比,都能排到第7。

张江的年轻人体量庞大,他们在不断地寻找首套房的出路。

毕竟不是所有人都能接受玉兰香苑价格和品质的不对等。

东四高就成为了承接这些年轻人外溢的社区。

长此以往,东四高的名气,在张江刚需人群中已经打响,第一批动迁户在不断地更迭。

这也为东四高未来有人接手提供了保障。

要不怎么会比南四高的地铁盘还贵呢?


其次,张江医谷已经有很好的基础,是张江高端产业集群中,核心的一环之一。


未来医谷的进一步建成,和周浦东核心商务区的兑现,会拉近东四高和张江的距离。

现在通勤张江20min,未来张江就在家门口。

东四高,将成为承接张江刚需的跳板。

但也仅此而已,东四高没有学区的问题,也将在年轻人需求变化的过程中,逐渐放大。

这也导致东四高没有御桥,甚至周浦南核心居住区那么高的天花板。

但作为很多人上海首套房的选择。

即便这里没有那么尽如人意,但少了周浦的杂乱、工厂的干扰。

又何尝不是一个居住的宁静之所呢?


以上,Enjoy~

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