“拜托!你疯了吗!我们怎么可能赢中国,我们可是西班牙啊!”
2023-02-05
更新时间:2023-02-03 07:47:22作者:智慧百科
居民提前还贷,本来是一个常见现象,如今变得相当敏感。
跳过现象,看几个统计数据:
1、2022年,居民中长期贷款增加2.75万亿,相较2021年的6.08万亿下降了55%;居民短期贷款也较2021年下降了41%。
但2022年的商品房销售额增速-26.7%,居民中长期贷款下降幅度超过销售额的降幅,说明居民提前还贷还是较为明显。
2、在2020年之前,居民中长期贷款的变化和房贷利率基本呈现负相关。
也就是说贷款利率越高,居民借房贷的意愿越差;贷款利率越低,居民借房贷的意愿越强。这是符合正常的逻辑的。
但是2020年疫情发生之后,尽管贷款利率持续下行,但居民房贷的意愿也持续下行。
这说明,房贷利率的降低,不仅没有增强居民贷款的意愿,反而触发了居民更快的提前还贷。
居民提前还款潮值得警惕,因为在金融市场,当个体行为趋向一致的时候,风险就会出现。
一、为什么会出现提前还贷浪潮呢?
1、新增房贷和存量房贷:利差过大。
存量房房贷利率:部分利率高于4.3%的平均值,有的甚至6%以上。
2020年以来,银行发放的部分住房贷款利率在6%以上,不少人选择了固定利率,所以他们的房贷利率相当高。
另外,尽管2022年LPR下降3次,但由于计息周期、加点等因素,部分存量房贷利率仍然远高于基准利率。
这个也很容易理解,在房地产较热的那段时间,房贷利率都是按照“LPR+基点”发放的,有的加50个基点,有的加75个基点。
现在呢?LPR基准利率已经降到了4.3%。
为了刺激大家买房,不少城市房贷利率都是按照“LPR-基点”发放,南宁最多减了60个基点,房贷利率已经打到了3.7%。
其实,不只是南宁,自郑州今年1月29日率先降利率以来,全国已有近20个城市取消房贷利率下限。
目前,唐山、丽水、太原、郑州、福州、厦门首套房贷利率最低3.8%,珠海最低为3.7%。
所以,对比一下,这一来一回,利率相差1%-1.5%,最高利率差高达2.3%。
按照贷款200万额度,30年期限,以及1.2%的利差计算,新房和存量房利息总额相差高达50万。
而且,200万的贷款,贷款30年,单利息就得180万,本息合计高达380万。
所以,在有提前还款能力的情况下,居民选择提前还款,很容易理解。
怎么解决这个问题呢?不患寡而患不均,缩小利差,把存量房房贷利率降下来。
实际上,早在2009年,我国之前就实施过,存量房房贷利率打折的政策。
当时亚洲金融危机刚过,经济等待复苏,为了刺激房地产市场,房贷利率也是一降再降。
房贷利率从6.6555%下降至4.158%,再下降至3.87%。
为了平衡存量客户,国有银行出台政策,早前享受8.5折优惠利率的业主,申请后可享受7折优惠利率。
也就是,让存量客户也享受最低利率。
我们是如何看待这个措施的呢?以前会降低存量房贷利率,但是现在很难实施了。
具体逻辑不详细解释,给个关键词:因城施策。
2、信贷成本和投资收益:不匹配。
居民提前偿还房贷,还有一个重要考量就是,借贷成本和投资收益。
如果借贷成本小于投资收益,那么居民不会提前还房贷;如果借贷成本大于投资收益,居民就会提前还房贷。
比如,一个家庭拥有200万的房贷,同时拥有200万的现金。
目前,5年期存款利率是2.65%,居民把200万存银行,5年内获得的收益为26.5万。
但是,居民的借款成本多少呢?房贷利率4.9%,5年内付出的成本为49万。
居民损失的借贷息差,就是银行的主要收益来源。相当于,银行低息借了你的钱,又高息把钱借给了你。
当然,居民的主要投资收益,不是银行存款,而是各种理财产品、基金产品,以及股票等等。
2022年以来,我国金融市场波动加剧,股票、基金等价格下行,一贯稳健的银行理财产品出现“破净”,浮亏10%-30%不等。
本来我借银行的钱(房贷),成本(房贷利率)就得5%,投资端获得5%的收益才勉强实现盈亏平衡。
现在投资端不仅没有收益,反而出现了显著亏损,这样一叠加,里里外外亏了15-35%。
所以,很多人干脆“平仓”,不搞借钱投资了,于是就选择提前还房贷。
这样一来,虽然不能赚钱,但至少铁定不会亏钱了。
借贷成本和投资收益失衡,这个问题有办法解决吗?很难。
都想要股市长牛,资本市场盛世,投资收益一骑绝尘,这么多年的实践证明,越是想要资本市场牛市,就越容易搞砸。
“4000点是牛市的起点”类似的闹剧屡见不鲜。
归根结底,还是得回归到实体经济上来。具体到实体经济层面的问题,又不是靠几个政策,靠几个部门就能解决的。
3、预期悲观:机遇减少。
机会是有可以用金钱衡量的。
当机会到来的时候,你不能抓住,就是不是机会。
投资领域也一样,一个千载难逢的投资机会出现了,但是你手里没有资金,你就没法投资。
因为对未来抱有希望,所以不少人即便在当下不赚钱的时候,也会保有一定的借款,以便在未来抓住机遇。
在这个逻辑层面:居民的借贷成本就是,房贷利率;对应的是,“预期”投资收益。
注意,预期收益,是常见的金融学词汇,有具体的计算公式。
当借贷成本小于预期投资收益的时候,理性的人就会继续持有房贷,即便现在不怎么赚钱。
当借贷成本小于预期投资收益的时候,大家就会毫不犹豫的提前还房贷。
所以,关键词在,“预期”二字,跟经济前景,市场信心等密切相关。
那么,预期悲观的问题可以解决吗?可以,但是也不容易。
二、大家一致提前还房贷,会发生什么呢?银行业承压,盈利恶化。
这个也容易理解,居民的房贷,是银行的收入;居民的存款,是银行的成本,银行靠净息差赚钱。
居民提前还房贷,可以简单理解为,银行收入减少,但是成本可没减少,这会造成银行利润下降,整体盈利恶化。
概括起来就是,居民部门资产负债表收缩,风险开始向银行部门转移。
接下来一个问题是,居民提前还房贷,从宏观上如何理解呢?
家庭部门资产负债表衰退。或者,私人部门再平衡。
一个家庭,拥有一套房产300万,现金200万,房贷200万,资产负债表上是如何体现的呢?
资产端:300万房产+200万现金;总资产共计:500万。
负债端:房贷200万;
所有者权益(净资产):300万。
当居民提前偿还贷款的时候,资产端减少了200万,负债端也减少了200万,总资产下降至300万,所有者权益(净资产)不变。
一个个家庭的资产负债表相加起来,就是这个国家家庭部门的资产负债表。
为什么要重视家庭部门资产负债表收缩?看看90年代日本房地产泡沫破裂,家庭部门也出现了资产负债表收缩,结果导致日本失去40年。
跟当年日本相比,当下我们有一个特征就是,企业部门并没有出现资产负债表衰退。
从企业贷款的数据看,2022年仍保持了同比正的增速。
并且,企业中长期贷款增加的规模和一般贷款利率仍呈现负相关的关系,当贷款利率下行的时候,企业中长期贷款增加较多。
这说明什么?
1、当下企业部门,投资收益大于借款成本;
2、企业家还没完全躺平,他们认为,房地产调控放松,以及疫情防控放开之后,未来投资赚钱的机会,以及预期投资收益,能够覆盖借款成本。
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