阳光房地产基金扩募零售物业 裕泰兴家族折价放售香港西九汇

更新时间:2023-01-13 00:06:33作者:智慧百科

阳光房地产基金扩募零售物业 裕泰兴家族折价放售香港西九汇


观点网 1月11日,阳光房地产投资信托基金发布公告称,公司全资子公司Sunlight REIT Holding Limited拟向Hinex Development Limited收购Fountain Cheer Limited股份和贷款,收购金额为7.48亿港元,较评估值折让约11.9%。

值得注意的是,Fountain Cheer Limited通过附属公司拥有香港西九龙物业的全部权益。

而据公告透露,西九龙物业由裕泰兴家族成员罗守辉间接100%持有。

此次交易过后,西九龙物业便将收入阳光房地产基金的囊中了。

裕泰兴家族折价出售

观点新媒体获悉,西九龙物业现称为“西九汇”,位于香港九龙大角咀樱桃街38号海桃湾商业发展项目,包括楼高三层可出租面积约58836平方呎的购物商场、八个外墙广告位及17个商业停车位。

截止到2022年12月31日,该项物业评估值为8.49亿港元。

根据西九汇官网介绍,西九汇是一个坐落于港铁奥运站上盖的儿童主题商场,总面积达6万平方呎,为该区提供一站式多元学习玩乐新场所,商场引入多元化租户组合,涵盖层面广阔。

据资料显示,该项目早年由基汇资本持有,2012年裕泰兴家族成员罗守辉以6.3亿港元承接,持有11年后终于以7.48亿港元出售,获利约1.18亿港元,升值近两成。

或许是因为疫情有所放缓,又或是需要资金,裕泰兴家族于去年频频出售手上的资产。

去年4月,罗守辉以650万港元售出葵涌青山公路539号昌宏大厦地下双号铺;5月,所持观塘云汉街地铺、深水埗白杨街25E至25F号恒成大楼地铺分别以约1350万港元、2160万港元出售;6月,裕泰兴家族成员以3050万港元出售太子花园街地铺。

如今,西九汇亦出手了。

对于出售西九汇这个项目,裕泰兴家族似乎显得有些着急。

本次交易金额为7.48亿港元,较评估值8.49亿港元折让了约11.9%,这个比例不可谓不高。要知道去年年底时,领展以21.6亿新加坡元收购两项新加坡零售物业,较估值折让才不过约6.1%。

除此之外,卖方、卖方担保人及买方签订了租金保证契约,于保证期间总租金收入不少于4731.4万港元,按代价年度化总租金回报率约5.2%计算。

若在保证期间总租金收入低于4731.4万港元,卖方或卖方担保人需向买方支付差额,上限为500万港元。

阳光房地产基金的需求

此次交易的另一位主角阳光房地产基金,是恒基兆业地产分拆出来的房地产投资信托基金,于2006年12月上市。在经历了15年发展后,市值于去年6月30日达到了61.38亿港元。

现时阳光房地产基金旗下主要物业包括位于香港的11个写字楼及5个零售物业,可出租面积合共120万平方呎,物业组合估值于2022年6月30日约为180.95亿港元。

截至2022年6月30日止,阳光房地产基金物业收益约为8.03亿港元,收入净额约6.42亿港元;年度可分派收入下降1.7%至4..31亿港元;每基金单位分派合共25.0港仙。

在这次收购事项中,阳光房地产基金需支付的代价连同相关费用支出共7.57亿港元,将以自身现金资源以及银行借贷支付。

另于2022年6月30日,阳光房地产基金零售物业组合的整体租用率为94.5%,2021年同期为96.5%,报告期内续租租金负增长5.0%;写字楼物业组合的整体租用率达到了94.8%,2021年同期为92.4%,续租租金则负增长5.5%。

于2022/23年财政年度,分别占写字楼与零售可出租面积的约36.8%、45.7%的租约将会到期。

交易往往都是你情我愿的,阳光房地产基金作为买方的需求是什么?

2021年接受观点新媒体专访时,阳光房地产基金管理人、恒基阳光资产管理行政总裁吴兆基就曾表示过,由于零售物业可做资产优化的空间比较大,所以投资比较倾向零售项目。

因此,阳光房地产基金对西九汇这个商场项目并非毫无感觉。

截至目前,阳光房地产基金旗下物业分布在湾仔(2项)、上环(3项)、旺角(3项)、北角(2项);另外,油麻地、上水、将军澳、元朗、尖沙咀、中环各有1项。

由此可以看出,本次收购西九汇可以改善阳光房地产基金物业组合的地域分布,并为其建立位于九龙区主要住宅枢纽的据点,同时还可以为零售物业组合提供互补性裨益。

另外,截止2022年6月30日,阳光房地产基金物业组合构成比例为零售45.3%:写字楼54.7%(按评估值)。这与吴兆基在受访时所说的投资目标稍有出入:资产价值差不多50对50,没有过分依赖某一个业态。

恰巧,本次收购能够让上述比例更接近目标,并且也有助于阳光房地产基金减少倚重来自其主要物业的收入。

阳光房地产基金方面也表示,管理人目前并无对西九汇进行大型翻新获改善工程,所以预期短期内公司不会就此付出重大资本开支。

总的来说,这应该是一次双方都满意的交易。