今年激增了200万套法拍房,这背后…

更新时间:2022-12-11 16:36:13作者:智慧百科

今年激增了200万套法拍房,这背后…


不知道各位发现没有,最近一类相对小众的房型数量,出乎意料的出现了暴增

2022年法拍房数量一路狂奔直接突破200万

这个数字有多夸张


要知道,2017年全国法拍房数量在9000套,疫情前的2019年法拍房的数量也才50万套,6年时间不到,数量直接翻了200多倍

而令人意外的是,这些法拍房里不少都是蛮贵的豪宅类项目,千万、上亿的都有

还有更夸张的,就连刚刚交付的新房也不在少数


据网友称,自己的新房才装修好就因为还不起房贷被拍卖了

全国的法拍房真的是突然激增吗,那导致这个现象的原因是否都是断供呢

下面就让我们一起看下,200万法拍房的背后到底发生了什么

01

首先来看看,200万法拍房都集中在哪些城市

数据来源:阿里法拍


先说说最多的江苏

一直以来,江浙地区都是全国的富饶之地,更何况江苏还有苏州这样的地表最强地级市

没想到,全国31个省份里,法拍房位列一二的就是江苏和浙江

尤其是江苏地区,据阿里拍卖住宅用房的数据,江苏省法拍房总量已突破20万套

具体到各大城市


最靠前的,苏州逼近4万套,无锡突破3万套,就连南京都快冲向2万套了

对比法拍数量在1万套上下的北上广深,江苏这几个城市的法拍房数量已经远超一线城市

接着,再来讲以13万套位居第三的河南

说到河南,就不得不提一下拯救楼市的积极分子郑州,作为首个下场“救市”的二线城市,今年的郑州可谓诚意十足

3月,郑州的19条新政条条重磅,一举松绑了限购、限贷,还重启货币化安置,不久前的10月,“大干30天”宣战烂尾楼的郑州也取得了显著胜利

但另一方面,郑州楼市的法拍房数量也在不断刷新

纪律


据报道,今年郑州法拍房数量自2021年9月份以来增加了90%,总数突破5万套

但现实很骨感,大量法拍房的出现却并带动市场的火热

非有


从阿里法拍网情况来看,多数房源都有几千次的围观量,但是最终出价的人不过寥寥

无论是苏州还是郑州,4万左右的法拍数量都令人震惊,但是当我将目光投向最末端的几个城市时

我惊讶的发现了一个特例,上海


在法拍房猛增的同时,全国仅4个省份的法拍数量不到1万套,其他三地的经济发展水平都相对较低

而上海却以8191套的数量也处在低位,包括北京刚到1万套的数量,相比20万套的江苏、浙江也绝对是少数

为什么会出现这样的情况

首先是因为他们在体量上就不是一个量级


北京上海的人口数量在2千万,而江苏浙江有六七千万,所以相应的城市总房屋数量肯定是更少的

此外,近几年由于疫情导致很多海外订单受限,这对产业为主的江浙地区影响可谓不小

产业受到影响从而带来债务纠纷,或许也是导致法拍数量上升的原因之一

02

那么,都是哪些房子在被拍卖呢

第一,要说最让人意外的,就是新房了,并且这些新房的品质感还真挺足的

就拿无锡江阴来说,2022年至今,江阴已有481套住宅被强制法拍

其中敔山桃源这样刚刚交付的小区也已经出现了法拍房


这是一套建面约138平的错层洋房,老实说产品力还不错

169万的起拍价也不高,折合单价仅仅1.2w/平左右,也就是江阴楼市均价的样子

但成交数据却不尽人意


超6000次围观,最终无人报名流拍

第二,走出独立行情的豪宅

今年市场上复苏最快最火热的就属豪宅市场了,还记得早在7月,广州侨鑫汇悦台卖出27万/平单价的时候就曾一度引起轰动

而在法拍市场,同样抢手的豪宅市场却走出了两种截然不同的画风

一种是疯狂砸钱超百轮竞价的


最出圈的就是,北京市海淀区的顶级豪宅万柳书院

北京海淀三山五园的核心区位+被北大清华环绕的顶级区位,吸引了8人报名,共计117轮的激烈竞价

起拍价和评估价均为5503.10万元,最终价格直接翻番至1.09亿成交

溢价率接近100%,单价36.47万元/㎡

有赚的盆满钵满的,自然也有挥泪大甩卖的

就好比前阵子苏州的重磅法拍房,工业园区的玲珑湾花园


经过29次竞价,以9.1万/平的价格被拍走

对比同小区同面积段挂牌的二手房,则需要大概11.9万/平,每平便宜了近3万元

但这还不是降价最猛的,再带你看一个1元起拍的特价房

如果你随手打开法拍市场的网页,你就会发现


突然之间就多了很多1元起拍的特价房,不仅可以吸引近万人围观,甚至部分房源的市场估价高达500多万

可能有的小伙伴要问,那这不是一个很好的捡漏机会

先不说法拍房背后牵扯的一系列潜在债务纠纷,光是从拍卖端就可以看出其中的套路满满

以这套一元起拍的迪荡府67幢7室为例


房源不仅涉及刑事案件,还需要缴纳120万保证金

而且说好的1元起拍,其实成交价高达1772万,比市场评估价还要高出494万元

更夸张的是


房屋所有人和竞得房屋的人,很可能是同一波人

所以你看,看似有便宜占的房子可能背后埋藏的风险更大

才交付的新房、拍出1亿的豪宅、1元起拍的特价房,为什么突然之间冒出来这么多房源

03

导致法拍房数量激增的原因,其实更多是经济

提到房子被拍卖,可能很多人的第一反应就是断供


图片来源:小红书

最近一段时间,关于个人房贷断供潮的讨论越演愈烈,越来越多人开始在网上发表自己因为断供房屋被拍卖的经过

甚至还有传言说,今年初的时候,四大行就已经起诉了20万的断供房主


一时间,把房主房贷断供这个话题推向了高潮

那么,事实真的如此吗

要弄清楚这一点,我们先来看看是什么样的资产在被拍卖


其实,我们所看到的法拍房占比最多的是诉讼类资产,占比高达98.26%,这其中基本都是债务纠纷

什么意思

我们理解的,因为不能如期如数偿还贷款而导致银行向法院提出民事诉讼

由断供引起房屋被拍卖,这样的例子其实是很少数的

大部分诉讼类资产,除了银行和业主,其实还有第三方的介入

比如因为个人或小企业想要借钱,将房屋抵押给第三方,没想到不能按时还钱,根据《担保法》规定,第三方不能直接取得抵押房产,只能向法院申请拍卖房产来还款

这种情况下,因为债务纠纷导致的房屋拍卖才是占比多的

当然要说和断供完全无关吗,当然不是

这几年由于疫情影响导致经济下滑,不少公司都在破产清算,连大厂也在批量裁员,因此债务纠纷也越发频繁

所以,更多的是经济的因素,连锁反应到了法拍市场

04

另一方面,我们也要客观看待“200万”这一数字

首先,我们要知道200万这一数字,看似夸张其实是有不少水分的

一是因为拍卖网站特殊的计算方法

目前所显示的房产套数,其实是一个历史累计数据,即包含所有已成交、已过期的房产

而且反映的是挂拍次数


所以一旦发生一套房子未拍卖成功,需要二次甚至是三次拍卖

同一套房子很有可能被重复统计,所以这“200万套”可能是一个大于实际的数据

还有一点就是,以前的法拍房是存在线上数据滞后的

如2018年实际法拍数量是47万套


但是我们线上只统计了2万套,大量的数据其实是没有统计到位的

因此很容易给人一种法拍房数量突然爆炸式上升的错觉

最关键的是,这些法拍房拍卖的不动产里,增长率最高的并不是住宅类产品

以2020年的数据为例


商业类增长率是26%,从18万套涨到23万套,工业类增长率是28%

而住宅类呢,增长率只有2.34%,年增长9600套

到了2021年,虽然法拍房挂拍数量在增长,但是住宅类挂拍量同比却减少了3.59%,反而是商业类大幅增长46.5%

所以住宅买家断供的情况,没表面看上去那么夸张

此外,因为房屋法拍所需要的流程周期很长

法拍房挂拍前至少要经历3个阶段,最先是起诉至法院,法院审理作出判决,通常一审6个月、二审3个月

有了生效判决后,才能申请法院强制执行

所以,现在看见的断供被拍卖,反应的至少也是一年前的经济状况

而近几年法院优化了方案,从查封到拍卖,一般两三个月就完成了,也算是间接增加了各地法拍房的数量

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最后

不可否认的是,今年法拍房的数量确实是大量增长的,也的确出现了一些看似可以捡漏的机会

不过对于大部分购房者来说,房地产的真相都是由那些真正花钱买房的人构成的

去售楼处,去摇号现场,甚至是中介门店,那里才是楼市最真实的部分

而不是在法拍房的万人围观里

以上为正文,来自Moon

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