“中国MALL王”车建新一手创立的红星美凯龙再迎重磅股东加持。

1月17日，红星美凯龙（股票代码：601828.SH，01528.HK）发布公告称，红星美凯龙控股股东红星控股、实际控制人车建新、建发股份于当日共同签署了附生效条件的《厦门建发股份有限公司与红星美凯龙控股集团有限公司及车建兴关于红星美凯龙家居集团股份有限公司之股份转让协议》，约定红星控股拟将其持有的红星美凯龙29.95%的股份转让给建发股份，合计转让价款为62.86亿元。

受益于上述消息影响，红星美凯龙A股股价于1月18日开盘再次涨停，报6.24元/股，自1月16日复牌以来达成“三连板”，累计涨幅超30%。

据了解，红星美凯龙与建发股份还约定了未来董事会席位分配和管理层变更事宜。基于对红星美凯龙的尊重，以及对原有管理团队、经营团队的信心和能力的信任，双方将共同推荐包括董事会、监事会成员、高级管理人员在内的核心管理团队，并在3年内维持稳定。

分析人士指出，基于创始人车建新及红星美凯龙对家居行业的开创性贡献，以及自身领先的市场地位、高质量发展路径，红星美凯龙一直颇受头部投资人青睐。随着国资背景的建发股份入股，红星美凯龙的股东结构将得到优化，有利于优化其财务结构、降低财务成本，长期而言有助于增厚公司的利润水平。

同时，红星美凯龙与建发股份在目标人群、业务上存在极大的协同与互补性，在家居、供应链、房地产业务上均能够实现双向赋能，有望形成1+1大于2的协同效应。

经营稳健、估值处于低位，建发股份把握入局良机

资料显示，红星美凯龙是国内最大的家居装饰及家具商场运营商。根据弗若斯特沙利文数据显示,2021年红星美凯龙零售额占家居连锁商场份额的比重达到17.5%，持续位列第一，远超第二名居然之家近一倍的市场份额，几乎是第二名至第五名的总和。

从经营情况来看，红星美凯龙近年来在“轻资产、重运营、降杠杆”战略下，实现了高质量发展。疫情前，红星美凯龙凭借自营与委管卖场双轮驱动，以及家装业务的发力，收入处于增长区间。2019年，红星美凯龙实现营收164.7亿元，同比增长15.7%。

即便在过去三年的疫情期间，红星美凯龙仍旧表现出较强的经营韧性。2022年上半年，红星美凯龙实现营收69.57亿元，扣非后归母净利润达9.37亿元。即便是在受疫情扰动的2022年第二季度，红星美凯龙营收仍实现环比增长6%。

红星美凯龙大营运中心总经理朱家桂在与投资者交流时也强调道，过去三年，红星美凯龙依托国内优质网络布局和领导地位，无论是在2020年还是在2022年，都稳住了家居板块的基本面，整体受到的影响相对可控。

除了经营稳健外，据红星美凯龙首席财务官席世昌介绍，近年来红星美凯龙不断优化财务结构，提升资产质量，保持健康、稳健的财务结构。根据红星美凯龙披露数据，截至2022年6月底，红星美凯龙计息负债率较2022年年初下降1.3个百分点，较上一年同期下降4.4个百分点。资产负债率也从2020年的61.7%降低至57%。

席世昌表示，红星美凯龙有息负债以中长期为主，每年固定还本付息。在于1月18日如期兑付5亿公开信用债后，红星美凯龙将没有任何公开信用债，其他有息负债都是用商场抵押的低息负债，贷款方都是大型国有和股份制银行，无非标贷款。这也意味着建发股份无需承担红星美凯龙的有息负债。

根据建发股份披露的《关于拟收购美凯龙部分股份的投资者说明会召开情况的公告》，建发股份董事长郑永达在介绍本次收购背景表示，“对公司而言，这是一次非常好的机会。红星美凯龙本身的业务发展情况良好，各类管理相对规范。”

同时，随着持续缩减资本性开支投入，以及疫情开放后商场经营恢复常态化后带来经营性现金流的持续增加，红星美凯龙核心利润有望得到增加，计息负债规模有望持续降低。参考疫情前红星美凯龙经营性现金流增长速度，按平均每年50亿至60亿左右的经营性现金流规模计算，红星美凯龙有望通过三年左右的时间将计息负债降低100亿元左右。

不过，与此形成鲜明反差的是，红星美凯龙目前PB估值仅为0.4倍，处于估值低位。这背后是作为房地产后产业链的家居行业，在近年来持续受到房地产行情与疫情的双重影响。不过，随着房地产托底与刺激政策的陆续出台，以及疫情管控政策开放，家居消费需求有望回暖，红星美凯龙业绩与估值恢复或将重新提速。

分析人士指出，对于建发股份而言，无论是从当前红星美凯龙的估值水平来看，还是考虑到疫情全面放开后，家居行业加速复苏的时点，此时入局的确是抓住了不错的时机。

此外，随着监管层正研究将REITs试点范围推进至商业不动产领域，红星美凯龙旗下大量的商业不动产有望得到盘活，将为上市公司、股东带来长期的投资回报或现金流回报。上述人士指出，红星美凯龙在北京、上海、杭州、成都、重庆、南京、郑州等国内一二线及核心城市，拥有近六十个的自持商场。这些商场大部分租金回报率高，是未来商业不动产REITs“开闸”后的优质投资标的。

强强联合、业务协同，开启产业融合全新征程

除了红星美凯龙当前经营稳健、估值处于价值洼地、商业价值后续可期外，在建发股份看来，红星美凯龙与建发股份确实存在巨大的战略协同、业务协同的空间。相关交易如果落地，各方均能从中实现资源互补，助力各自完善产业布局。

建发股份在关于拟收购红星美凯龙部分股份的投资者说明会上表示，从长远的发展来考虑，此次收购与其供应链运营业务发展战略具有很强的协同作用；拓展消费品类的业务，能够平滑大宗商品受到行业周期等方面的影响，消费品业务的利润率也相对大宗商品业务的利润率更高一些。红星美凯龙是国内最大的家居装饰及家具商场运营商，通过收购红星美凯龙，建发股份能有效触达众多品牌商，对于其拓展消费品供应链运营业务具有重要意义。

根据弗若斯特沙利文研究数据，2021年我国家居市场销售额为5.1万亿元。而超过5万亿的家居市场背后，供应链蓝海空间广阔。

红星美凯龙副总经理李建宏此前也表示，建发股份选择入股红星美凯龙的原因，首先是红星美凯龙与建发股份在房地产业务上具有较强的协同性，双方能够相互赋能，红星美凯龙可为建发的房地产业务提供优质家居、家装资源，建发则能够为红星美凯龙引流。

他表示，第二个原因在于对建发股份供应链运营业务的赋能。对于建发股份而言，通过入股红星美凯龙涉足家居消费品类，可为其供应链运营业务开拓更多市场空间，进一步夯实供应链业务优势。同时，依托红星美凯龙家装供应链优势，建发股份可开启家居装修与物业服务融合的创新服务模式，助力其扩充商业地产版图。

此外，在李建宏看来，红星美凯龙在C端聚集了数千万高端会员。通过此次交易，建发股份还可以将红星美凯龙在C端消费者市场的优势整合进其供应链优势中，一定程度上节约了大量的高净值客户的获客成本。

“与‘红利期’减退的房地产市场不同，中国家居零售市场的‘红利期’刚刚开始，未来20年有望保持年均10%以上增长。”红星美凯龙董事长车建新此前接受采访时曾表示，未来中国家居市场增长动力，一方面来自于存量房装修需求的增长，另一方面则来自于消费升级，拉动配套家具消费的升级，市场潜力巨大。

值得一提的是，由于消费者对于家装的不同需求与审美，家居消费大多仍发生在线下场景。家居行业具有“重渠道,轻品牌”特性，且国内家居品牌数量多、集中度低，品牌方较为依赖红星美凯龙的渠道价值。红星美凯龙对商场每个品牌展示厅进行投资装修样板房，在商场导购服务下，通过场景体验拉动了消费者购买欲。

时间也已证明，大家居消费非线上所能够替代。弗若斯特沙利文的一份调研指出，超八成消费者依然会选择连锁家居商场作为购买渠道。在家居品牌于后疫情时代加速修复业绩的背景下，红星美凯龙作为家居流通第一品牌的重要性凸显。

红星美凯龙董秘邱喆近日也表示，如果建发股份入股最终落地，红星美凯龙有望从民营创始的企业文化逐步会向更多元化的企业文化发展，给企业注入更多的新鲜血液，有助于优化公司治理结构、提升经营管理效率。

伴随着红星美凯龙与建发股份的强强联合、多元融合、多方共赢局面的进一步打开，红星美凯龙在产业布局上有望发挥1+1>2的战略效果，在股东结构、财务结构、公司治理等方面得到进一步改善，在高质量发展之路越走越坚定、越走越宽广。

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