冯仑:未来几年,哪里的房子不能买?

更新时间:2022-11-04 12:11:59作者:智慧百科

冯仑:未来几年,哪里的房子不能买?


封面图 |《哈尔的移动城堡》剧照

:上个月,财政部发布《关于支持深圳探索创新财政政策体系与管理体制的实施意见》。《实施意见》提出,支持深圳在全国税制改革中先行先试,发挥好深圳的改革开放重要窗口和前沿阵地作用,聚焦打造制度创新高地,积极承担国家重大税收改革工作和研究课题,继续当好改革排头兵、试验田,努力为全国创造更多可复制可推广的制度经验。对此,有网友以为,深圳明年可能开征房产税。您怎么看?深圳真的会成为房产税试点城市吗?房产税出台是否会直接影响房价?

冯叔:如果房产税出台,它一定会影响房价。需求面对它会很敏感。

关于房产税,就像大家开玩笑说的,「怕它不来,怕它乱来」。也就是说,它来了以后,如果征收的比例比较高,对大家的置业需求当然就会抑制。如果征收的比例非常低,不痛不痒,摊到每一个人身上很少,但加起来总量还是很大,这种情况下,对大家买房的冲动的抑制就很小,对需求面的影响就不会那么大。

当然,现在这个市场面有结构性调整,正面临着一个很大的转变。在这种情况下,近期呢,房产税的事估计不会来。

:我们还是很关心,哪儿的房子能买,哪儿的不能买。比如说,就您的观察,您觉得,未来5年,哪里的房子不能买?

冯叔:这个话题,我们过去其实讲过很多次,人口减少的城市,房子不能买;经济下行的地方,不能买;城市化水平比较低的地方,不能买;就业率比较低、失业率比较高的地方,不能买。总之,经济不好、人口不聚集的地方都不建议买。

相反,人口有增量、经济有增长、就业有增加、收入有增加、城市更加开放、城市化水平不断提高的城市和地方,房子是可以买的。

展开来说,判断房价走势,以及一个地方的房子是否可以买,要根据多项指标来进行综合判断。

第一个指标是人口增长。当一个城市的人口增速放缓,甚至是增量变成0,或者是负增长的时候,新房的需求就会很小。比如说,北京是一线城市,可是人口已经开始负增长,那就不一定要在北京买房了。而有一些三线城市,经济体量不算小,人口还在不断地增加,房价就有上升的空间。

第二个指标是经济成长。同样是三线城市,有的经济在发展,就业率在提高,个人收入、工资都在增加,那么房屋改善的需求就很大。大家都想要改善,会给新房市场提供一些活力。而有一些三线城市,比如若干能源城市,资源被挖得差不多了,经济潜力不大,人也都在往外跑,房价不可能有很大的支撑力。

第三,需要多关注城市规划和配套设施。如果是在交通、医院、学校、购物中心、社区等配套特别好的地方,房子会很吸引人。这些地方的房子就值得买。哪怕是二线三线城市,也可能会比一线城市某些地段的房子更有潜力。

尤其是疫情暴发之后,大家发现,一个城市的医院数量、病床数量、ICU数量,社区的保健服务能力,也是一个判断是否值得去买房的重要指标。如果这些方面特别好,就值得买,房价会涨。反之,如果附近的医院特别差,甚至没有医院,不管在几线城市,都会被视为在某些指标上有所欠缺。

除了这些规律,也不要忽视你自己对环境、生活等的偏好。比如说,你在一个没什么大项目大企业、人口外流、经济增长潜力有限的城市,但是你看中的房子有一个非常好的「小环境」——附近的教育、医疗条件很不错,而你对这两项有比较现实的需求,那就可以因为「小环境」的适宜而暂不考虑相对处于劣势的「大环境」。


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