春节期间，全国各地喜气洋洋、烟火升腾。

新年新气象，笼罩过往三年的阴霾正逐步散去，大搞经济的号角吹响，房地产扮演着什么样的角色？深圳楼市又会走向何方？

壹地产新春策划之——「2023大湾区地产大咖访谈录」，我们就大家关心的话题，与专攻经济、市场、城市发展、地产等各个行业的资深大咖们聊了聊。

本期，我们非常荣幸邀请到了国家高端智库CDI研究员宋丁老师，为我们谈谈他对于2023年的房地产市场以及深圳楼市的一些看法。

深圳房地产税试点可能启动

Q1、深圳征收房地产税的消息传得沸沸扬扬，有人说可能会暂停执行，也有人认为房地产税马上就要来了，对此您怎么看？

@国家高端智库CDI研究员宋丁：

从国家角度来看，曾经有推一批试点城市，目前来看， 有可能在23年，深圳率先启动房地产税试点，这样它的震荡会小一些。

房地产税到底对市场影响大不大，大家也看一下试点，但试点范围说一下，就是减少市场的紧张度，所以让深圳来做个试点，这个可能性 还是不小的。

其实真正要放开做房地产税，也没什么了不起， 因为它是累进税，可能在一套房上不会有太大的压力，真正的房地产税落实以后，就会让市场觉得，也没什么了不起，大家就没那么紧 张了。

指导价没有必要放松

二手市场正慢慢往前走

Q2、深圳二手房持续低迷，广州、东莞等地已取消指导价，您认为未来有没有可能取消指导价？二手房恢复到正常水平要多久？

@国家高端智库CDI研究员宋丁：

尽管深圳最早提出的二手房参考价，全国有十几个城市学深圳；不过，东莞、广州陆陆续续都取消，或者又有了很大的放松，但是深圳一直没有放松，很多人期待23年是不是会放松？

深圳的二手房参考价我个人觉得已经没有必要放了，从实际情况来看，经过这一年多的指导价调控，深圳的二手房价已经有很大程度的下滑了，甚至有不少地方的二手房价的实际成交价已经低于参考价了。

这就意味着，参考价事实上已经不存在了，因为你都低于它了，它的价值也就不存在了。

二手房指导价的约束仅限于一部分地区，这也许是房价被炒作可能性较大的地方，所以就不会放松，而那些个不炒的地方不需要放了，已经都低于参考价了。

现在，深圳二手市场已经在慢慢的、缓缓的往前走了，原来是一直1000多套，这两个月成交，已经是2000多套、逼近往3000套走了，我觉得23年一二季度能回到三四千套，是有可能的，但要回到正常的五六千套，可能还暂时还达不到。

等待者应有充分信心

深圳保障住房向国家模式靠拢

Q3、近日深圳可售人才房入市引热议，政策不断向人才房、安居房倾斜，您认为深圳未来的住房结构会如何变化？

@国家高端智库CDI研究员宋丁：

从深圳房地产整体发展来看，正全面推进“二次房改”的方针。二次房改的重心就是加大政府的保障性性住房的建设和供应力度。

深圳政府性住房的占比会达到60%，而新加坡是80%多，总的讲就是政府的主导性会增强，和以前有非常大的差别，这是大的方向。

2022年深圳已经加大了这方面力度，2023年一定会继续沿着路线往前走，未来的人才房、安居房供应量会明显的加大，而且足额保障供应。但是具体如何去落实，需要一个时间过程，后续还是要不断的调整和改革。

未来，这类住房在供需对接、政策等方面会更有力度的推进，让其逐步落地，保障性住房的等待者应有充分的信心。

1月17日，深圳市住建局联合司法局发布了四份征求意见稿，其中有关深圳市共有产权住房的内容引发热议。对此，宋丁老师也公开发表了对此事的看法。

他认为，深圳推出共有产权住房，表明其保障性住房制度再向国家模式靠拢。 实行产权封闭流转，契合了国家认定的模式，也终结了深圳发售型保障性住房原来存在的过了限制时间后即可上市交易的市场漏洞，终结了在此类住房领域的投机心理和投机行为，让保障性住房更具公平。 由于共有产权住房涉及的范围比较有限，只是户籍家庭，甚至由于其封闭模式，还可能导致其原有的市场收缩，它的推出，对当前的深圳房地产及楼市的住宅产品结构会有一定的改变，但不会产生多大的影响，无论是正面影响还是负面影响，都不会明显。 来源：《宋丁视点》

公寓可能适度放松

Q4、有传闻称深圳可能逐步放松对公寓的相关政策，您认为未来深圳公寓政策放松的可能性大吗？为什么？

@国家高端智库CDI研究员宋丁：

深圳的公寓，之前已经有过一段的改变，就是逐步在增加它类住宅模式，比如配套，燃气等， 这个大的方向是和住宅靠拢的 ，因此有些政策可能也和住宅靠拢。

如果住宅的限购不取消，公寓还有点特殊性， 可能会在政策上适当的放松，作为一个试点。

现在有传闻说，单身公寓有这个趋向，是有可能的， 但具体还要看政策执行过程中，怎么能有利于市场的稳定，这是一个大的方向。

2023楼市逐步缓慢回暖

房企、市场要善于发现新机会

Q5、最近全国各类房地产政策利好不断，但成交相对低迷，如何看待目前这种困局？

@国家高端智库CDI研究员宋丁：

过去一年多时间以来，国家一直在刺激房地产，但是我们看到刺激效果却是不理想，到目前为止市场还处在一个相对比较低迷的通道里面，这是怎么回事儿？

实际上，房地产低迷的一个重要原因是受到YQ的干扰； 但从产业本身的发展来讲，供需两端都有问题。

供给侧方面，房企的问题比较大，尤其是银行，信贷，现在整个行业三道红线之后， 部分 房企的债务问题，现在一直没有得到根本解决。

如果债务问题解决不了，就会导致 保交楼存在一些问题，包括业主集体停贷的问题等，都没有完全解决。

从买房人的角度来讲，这三年大家收入减少，很多人的购买力下降，加上大环境下比较冷清，大家也没有太多的心思买房， 供需都 不旺。

这些深层原因不是一下就能解决的，所以即便刺激到这个程度，市场依旧低迷。

预测2023年起码第一季度，甚至到延缓到二季度，房地产市场都不会马上暖起来，可能到二季度中间往后市场会逐步的回暖。

Q6、您认为房地产市场下一步的希望在哪里？2023年深圳楼市会如何发展？

@国家高端智库CDI研究员宋丁：

房 地产市场下一步的希望，还是分短期和中长期。 短期就是市场首先热起来 ，暖起来。

这种回暖除了政策刺激，要提振经济的活力，刺激消费， 关键就是让老百姓有钱，因此 保稳增长保就业就很关键。

短期来看，2023年 关键是把经济尽快启动起来，老百姓只要有了赚钱的机会，自然有信心买房， 将重点回到市场上。

但中长期看，房地产新的发展模式要离开“炒房”思维，更多的关注将来的存量市场，包括产业地产、资产管理、不动产的管理等方向，去寻找新的发展机会。 房企可能要往这个方向走，市场也更多的朝这个方向去探寻更多发展机会 ，而不是只是停留在拿地、盖房、卖房的传统通道里。

2022年，深圳楼市走得比较艰难，2023年深圳房地产市场会走出前年到去年相对比较低迷的格局，向好的方向发展。

但是由于过去积累的时间过长，应该有一个逐步缓慢的趋回暖的过程，大概从一季度到二季度回暖，到后半年形势会更好，无论是新房还是二手房，今年的形势都会比去年好。

【2023深圳热盘系列】

/ / / / / / / / / / / / / / / / //// / 4盘 / /

【版权声明】本文版权归「深圳壹地产」所有，如需转载，请与我平台取得联系。

【免责声明】本文部分信息和图片来源网络，如有相关内容侵权，请联系删除。本文对项目周围交通、商业、文化教育、医疗以及其他市政条件的介绍，具体以政府规划及现场实际为准。效果图是规划意向的概念设计展示，非最终规划方案，不作为开发商承诺，最终以向政府报批报建的方案为准。本文所述内容和意见仅供参考，不构成市场交易依据和投资建议，买卖双方权利义务以双方签署的买卖合同为准。

联系人：壹地产（微信：ydc20210420）