重磅信息公布!深圳楼市调控,很可能要被打破了!

更新时间:2023-01-31 00:06:02作者:智慧百科

重磅信息公布!深圳楼市调控,很可能要被打破了!

春节后,各个省都已经开始搞经济了,江浙尤其积极。

别以为深圳在闲着。

虽然深圳的教育医疗资源少,可是我认为,深圳的城市管理水平,一直是全国领先。

这两天,深圳开了一个非常重要的大会了,高质量发展大会。

这个大会其实非常重要,好多信息量,尤其是楼市,大家好好看看。

内容很多,对高质量发展这一首要任务“再宣示”,同时举行2023年首批266个重大项目开工活动。


这意味着,基建项目很快要陆续上马了。

同时,楼市相关的住建局也表了态,这是开年的第一次正面表态。

住建局表示,要充分发挥房地产行业的作用,坚持房住不炒,采取更大力度精准支持刚性和改善性需求。

表面上看是老生常谈,实际上是在告诉大家“铁板一块”的深圳调控,很可能要被打破了!

这个结论是怎么得出来的呢?

要结合会上的其他论调与数据一起看。

1、全力发力房地产业和建筑业等产业,为全市经济高质量增长作出最大贡献;

2、保证全年房地产业增加值增长7%,商品房销售面积达到750万平方米,增长8%。

这都是大会上的内容,单独看其中一条很难看出什么,但放在一起,就能看出23年深圳楼市的大致基调了。

接下来详细说一说。


先从数据说起,信息量很大。

2023年保证全年房地产业增加值增长7%,商品房销售面积达到750万平方米,增长8%。

2022年商品房成交面积556.74万平方米,减少10.64%;

2021年商品房成交面积621.78万平方米,减少6.25%;

2020年商品房成交面积929.16万平方米,增加12.4%。

这个数据一定要去对比过往几年来看,深圳2023年定的商品房销售目标很务实,也很中肯。

要比2021年好一些,但也不是要回到2020年的高峰。


关键点来了,按照这个数据推测:750万平方米的商品房销售面积,大概要回到2016、2018年的水平。

我也找了具体的数据。

2016年,深圳二手房全年成交107574套,平均每月成交8964套;新房全年成交套数44971套,平均每月成交3748套

2018年,深圳二手房全年成交73047套,平均每月成交6087套;新房全年成交29396套,平均每月成交2450套


以这年的实际成交大概推算,2023年深圳每月二手房成交要达到七八千套的水平,新房每月成交要达到三千多套的水平。

去年深圳二手房月均成交1800套左右,新房月均成交2800套左右。

就这个水平来说,要实现会上所说的目标并不容易。

再结合官方发言:全力发力房地产业和建筑业等产业,为全市经济高质量增长作出最大贡献。

楼市冰冻,会阻滞经济的发展,这是一定的。

2023年深圳定下的GDP增长目标是6%,房地产及上下游产业要作出最大贡献,当下的现状肯定是不能够的,别说最大了,谈贡献都难。

所以打破现状,势在必行。

潜台词就是,23年的深圳楼市调控不再是铁板一块。

我为什么说“不再是铁板一块”,而不是说深圳楼市放松的重磅信号来了?因为我想告诉有些人,你们潜意识里期待的大调控、大放松,可能性偏低。

对深圳楼市调控的讨论早就不是什么新鲜话题了,官方心里是有杆秤的。

这次官方也提到了,要发挥房地产行业的作用、坚持房住不炒、更大力度支持刚性和改善需求。

“更大力度”肯定是相对于去年说的,但说实话,不管是支持刚需还是改善,去年深圳都没力度。

现在说更大力度,也就是在零的基础上+1,所以大的期待不要有。

现在市场上已经有人预测深圳首套房首付比例可能会下调,我觉得这真是脱离现实了。

去年市场那么差,都没什么政策,今年局面慢慢好转,扔出这样一个大炸弹,凭什么?


大的期待不能有,但有两方面的改变还是可以期待的:房贷利率和二套首付成数。

深圳的房贷利率,是还可以再降降的。

深圳现在的利率是首套4.6%,二套4.9%。

贝壳最近公示的50个重点城市的首套房贷利率平均4.1%,二套房贷利率平均4.9%。

所以,对标一些主流城市,现在看深圳的首套房利率,很明显利率有些差距,二套房倒是差距不大。

现在很多城市都在调整房贷利率,像郑州首套已经降到了3.8%。

我今天还看到福州的首套房利率也已经下调了3.8%。

这个优惠幅度,可谓到了历史的一个阶段性低点,简直太香了。


一线城市是有希望通过下调加点幅度来实现降利率的,深圳虽说不依赖房地产,可能不需要到3.8%的低利率,但是4.6%的利率未免太高。我觉得至少应该到4.3%,或者到4.1%。

由于过去的房贷利率较高,现在深圳也在排队提前还贷了,下一篇我会重点讲一讲。

甚至深圳的二套首付成数,也可以再降降。

我说的首套房成数,不是利率,深圳二套房,实在太严了,利率也就算了,毕竟一线城市都差不多。可深圳现在的二套首付成数真的很高,特别是二手房指导价之后,7成的首付比例直接跳至8成。

动辄千万的房,就是大几百的首付,这本就是个大难题,有几个人有这个实力。

今年上面各种文件明确提了,要支持改善需求,没有什么比降首付成数来得更直接有效,既释放了购买力,也不会推高楼市。因为即使降下来一部分,多数人还是够不到的。

如果这一步不走,调高二手房指导价,抬高放贷空间也可以释放部分购买力。

不过这些都是一些猜测,官方工具箱里的工具很多,今年具体会掏出什么工具,现在还不清楚。

比如降低人才买房门槛、二手房增值税调整、认房不认贷等也都能直接刺激到楼市,这些我之前也跟大家说过,要看接下来官方的进一步动作了。

大家不要相信一些谣传,之前就有中介在编造一些假消息,一看就很不靠谱,但是普通买房的人哪懂,一听风就是雨。

大家多看看我们的公众号,我们至少是尊重客观事实的。


除了楼市的基本论调,这次大会也提到保障房的建设目标。

讨论的人也比较多,也一并说一说,尤其是年前发了一个文件,彻底改变了保障房体系。

没看的务必看下,应该说的很清楚:

会议中提到,着力解决好新市民青年人的主要住房问题,全年建设保障性住房18.5万套(间),保障性住房投资不少于400亿元。

注意数字,是18.5万套,大家的关注点在于即使建了这么多套房,也很难轮候的到。估计是年前保障房的重磅消息,让很多人至今还堵着。

确实是,今后不再建安居房,有些人可能白排了几年的队,确实得难受上一段时间。


网友吐槽

不过这是利好真正自住刚需的好事,筛掉部分投机客,那些买不起商品房又想安家深圳的还是会轮候共有产权房,机会更多了。

也利好深圳的商品房市场,保障房跟商品房彻底独立开来了。这些在之前的文章里说过。

说回这次大会大家没有关注到的点,新提到的今年保障房的建设目标,比之前多了足足4.5万套。


十四五规划发布的时候,2023年计划建设保障房14万套,现在是18.5万套,而实际的建设要比计划供应还要多。

保障房虽然难轮候,但深圳发展保障房的力度和决心是有的,但是保障房跟商品房现在已经是搞双轨制了。

对商品房的影响几乎可以忽略了。

今年我认为是一个资产大年,有很多机会,大家自己各自规划吧,我是肯定不会在公众号去劝人投资,劝人买房之类的,会被骂,只解读一些客观的信息,点到即止了。

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