新湖,一家非典型房企

更新时间:2022-06-04 12:22:03作者:佚名

新湖,一家非典型房企


2020年12月底,某知名杂志年度人物的封面,刊登了小米创始人雷军的一句话:“希望我们每个人都能放下包袱,轻装上阵,迎接2021。”彼时,在疫情反复,市场环境仍然严峻的情况下,雷军说出来的这番话,分量格外的重。这也是地产人的心里话。

2021年,是房地产行业面临挑战的一年,尤其下半年以来,疫情影响叠加涉房金融政策的加码,市场预期持续悲观之中,一些房企以相同或不相同的方式,消失于江湖之中。而有一些房企在这一年,在坚守地产主业的同时,遵循“稳中求新”的转型路线,以“轻装上阵”的姿态,实现了高质量的转型。

4月29日,新湖中宝披露了2021年年报。数据显示,新湖中宝实现营业收入168.91亿元,同比增长22.47%;扣非后净利润18.33亿元,同比增长98.48%。

01、经营性现金流大幅上涨

截至5月5日,除一些房企暂缓发布年报,申请延期“交卷”外,大多数房企已陆续交出2021年成绩。不过,受2021年房地产市场下行等不确定因素影响,一些房企陷入了“增收不增利”的尴尬境地。

也有一些房企2021年形势喜人,多项财务数据同比均实现了增长,令市场为之振奋。这其中有非典型房企新湖中宝。除了营业收入、扣非净利润双增外,年报数据显示,新湖地产业务毛利率也达到26.99%,保持在行业较高水平。


(新湖青蓝国际一期实景图)

新湖的经营性现金流,也实现了大幅上涨。2021年,新湖全年经营活动产生的现金流量净额为145.60亿元,比上年同期增188.93%。在地产行业形势严峻的背景下,新湖经营性现金流连续3年为正,在A股上市企业中颇为难得。这一年,新湖何以逆势成长?这还得从2018年说起。

那一年开始,房住不炒的主基调下,房地产暴利时代走向终结。面对不断收窄的利润空间,一直将房地产作为主业的新湖意识到,转型成了公司维持增长和盈利的必经之路。地产开发向地产资产管理模式转型,是新湖地产主业选择的新战场。

从2019年开始,新湖开始优化资产结构,为公司轻资产的战略转型铺路。2019年7月,新湖将瓯瓴实业和上海玛宝的相应权益,作价约67亿元出售给融创;2019年12月-2020年4月,新湖将三处资产出售给绿城中国。

在外界看来,这种举措加快了新湖的资产周转速度,并优化了公司的资产结构,以及资产负债水平。其实,在优化资产结构的同时,新湖还依靠公司品牌的溢价能力,在乐清、上饶等多个项目上,与第三方企业等合资设立公司共同开发,形成了多方合作出资,并由公司操盘的轻资产运营合作模式。

“通过战略合作,有利于充分发挥强强联合的优势,加快了大型项目的土储变现,以及开发进度,进而提升经营效率,实现共赢。”新湖认为。丰富的城市更新项目经验、在城市更新业态的斩获,也让新湖更有信心和能力,完成地产资产管理模式的转型。

作为中国最早涉足城市更新的民营房企之一,新湖在二十年前就参与了沪上旧改项目。只不过,彼时的新湖,并不被外界理解。城市更新并不是简单的拿地、开发、销售,其所涉及的拆迁、安置等方方面面,对企业的运营经验,以及资金实力要求极高。

实际上,在房地产讲求高周转的那个年代,城市更新也并不是房企们眼中的香饽饽。习惯赚快钱和大钱的环境下,很少有房企有能力且愿意去做。但近些年来,随着房地产高增速的逝去,我国存量房时代的到来,城市更新被房企们视为一片蓝海。

就在各大房企抢吃这块大蛋糕之时,早早进入这个赛道的新湖,迎来了硕果累累的收获期。城市更新这个业态,给新湖带了巨大的社会效应:为上海高端住宅市场注入了新鲜血液。

以新湖在上海内环的200万平方优质项目为例。2021年以来,在上海内环豪宅稀缺的市场中,普陀区的新湖·明珠城三期,静安区的新湖·上海青蓝国际二期,成为了上海市的“旧改样本”。


(新湖青蓝国际二期效果图)

早起的鸟儿有虫吃。城市更新同样为新湖,带来了丰厚的回报。2021年年报数据显示,新湖明珠城三期四标已全部销售完毕,实现销售收入125亿元,青蓝国际二期于2021年两次开盘均完成销售,实现销售收入75亿元。

02、“三道红线”保持绿档

作为一家非典型房企,新湖的地产主业,一直遵循高质量发展底线。

新湖主业高质量发展的最大表现,首先体现在新湖稳健的财务管理能力上。2021年,新湖财务状况较为稳健,三道红线保持绿档。所谓三道红线,即2020年8月,央行、银保监会等机构,针对房地产企业提出的指标,即剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于1。

依托销售回款等内生渠道,新湖2021年三道红线数据优化了不少。首先来说净负债率,这个指标若是过高,公司容易出现财务杠杆风险;若净负债率过低,就会有大量的资金闲置而增加机会成本。2021年,新湖净负债率为0.64,较期初下降超30%,处于行业低位。


再来看资产负债率,通常来说,这个数据若较高,意味着企业将难以借入更多资金,或只能以更高的利率借款。高杠杆率的公司,会置于破产或破产的风险中。2021年,新湖账面资产负债率69.24%,同比下降2.36个百分点;预收类款项283.43亿元,扣除预收类款项后的资产负债率为60.86%,继续保持中等偏低水平。

现金短债比,在一定程度上,可以反映出企业在一定时间里的现金流压力和安全性。2021年,新湖现金短债比为1.17,完成指标要求。实际上,“三道红线”是绿档这一点,就将新湖的资金管理能力,体现得淋漓尽致。

新湖高质量发展的表现,还体现在土地支出之上。由于意识到“以量取胜”的时代,已经一去不复返了,并不崇尚高周转模式的新湖,近些年来拿地也颇为谨慎。2021年,新湖新增土地储备为18.91万平方米,新增建筑面积54.89万平方米。

新湖审慎拿地背后,是预判到房地产黄金时代的逝去,也因为它手中有可观的“粮”,且这个“粮”颇为优质。“目前,公司在开发和待开发面积约1400万平方米,至少可满足公司未来5-8年的开发需求,为持续盈利提供了保障。”新湖中宝人士表示。

据了解到,新湖的土储,主要集中在以上海为中心的长三角经济发达地区,早年的拿地成本较低,如今的地价已经今非昔比。

地产业务的销售和开发的提速,也是新湖高质量发展的表现之一。2021年,在克服疫情和行业宏观环境的不利影响后,新湖不仅地产销售收入稳步增加,开发业务也在加快推行。除了热销的新湖明珠城三期四标、青蓝国际二期之外,新湖位于核心都市圈的一些优质城市更新项目,也进入了加速开发阶段。


(新湖明珠城三期效果图)

比如亚龙项目即将完成征收,计划2022年内开工建设;天虹项目已完成土地征收,并取得建筑工程施工许可证进入施工阶段。启东、平阳海涂开发项目进展顺利,启东圆陀角项目和温州西湾项目,已分别取得132万平方米、188万平方米土地。

实际上,持续深耕城市更新业态的新湖,其70%的存量房地产项目,也正是处于经济活跃的江浙沪地区。经济是否活跃,是衡量一个地区,房子是否好卖出的重要指标之一。这也就意味着,在地产主业业务之上,新湖摘硕果的脚步,并不会止步于此。

2021年,坚守高质量发展底线的新湖,还跻身“2021沪深上市房地产公司综合实力TOP10”,以及“2021沪深上市房地产公司财务稳健型TOP10”之列。对于新湖的过去、现在,一名资深地产人士如此总结道,“稳中求进,进中求新。”

这个结论背后,是外界对于新湖基本面的看好。实际上,在坚守地产主业的高质量发展底线之余,新湖一直遵循的转型路线正是“稳中求新”。而高科技和先进制造业这张新底牌,不仅是新湖“稳中求新”中的重要一环,更是“双翼齐飞”战略中的另外一只“翼”。

03、投资转型

在地产主业之外,新湖又是如何“稳中求新”的?答案是“向高科技和先进制造业领域投资转型”。

近两年来,国家政策大力扶持下,高科技产业的吸引力持续走高中,投资人与产业开发者,更愿意将精力投入到高科技产业上。根据国内相关调查部门的最新数据显示,相较于前两年,我国高科技产业的投资增长,都达到了30%以上。

高科技产业被外界视为盘中物时,新湖早就先人一步入局其中。2015年,新湖中宝开始着手布局高科技企业的投资。2017年,新湖中宝正式将高科技投资,纳入公司的战略范围。


(趣链科技大楼主体结顶)

在新湖看来,越具有新时代特征,或者越能与时俱进的产业,才能在历史的长河当中,真正的纯留下来。具有更多吸引力、更多市场潜力的高科技产业,便是新湖心仪的投资标的。这也是新湖投资高科技产业的内核所在了。

这些年,新湖对高科技企业的投资超100亿元,已形成较为庞大的规模和体系。其中,新湖布局的高端制造、芯片设计、生物医药、区块链、人工智能等板块已基本成型。

2021年,新湖中宝投资了多家优质公司,如杭州富加镓业科技,持有其22.22%的股权;杭州相芯科技,持有其1.60%的股权;杭州恒影科技,持有其18.87%的股权等等。

其中,富加镓业专注研究新型半导体材料氧化镓(Ga2O3),依托于中科院上海光机所。

2022年以来,新湖还增资杭州谐云科技。这是一家专注于云原生底层技术,以及K8s应用研究的公司,目前已为百余家客户企业,提供包含建云、上云、用云,以及管云的全生命周期一站式云原生整体解决方案。

经过近几年的布局,新湖已陆续完成从投入期到成熟期的过渡。2021年年报显示,目前,新湖所投的高科技企业中,已有2家登陆科创板,3家通过发审会,预计未来3年左右,将有约10家被投资企业进入IPO,持续推动新湖价值提升及利润贡献。

比如新湖中宝投资的深圳云天励飞,其科创板上市申请,于2021年8月6日获批通过;投资的杭州宏华数码,于2021年7月8日在科创板上市,新湖中宝占其发行后总股本的18.75%;投资的龙芯中科科创板,于2022年3月29日,首次公开发行股票申请,获得证监会批复同意,为新湖投资板块迎来2022年的“开门红”。


在投资高科技企业的过程中,新湖中宝并非单纯的投资,也是遵循“稳中求新”的路线,不断挖掘衍生出适合的新业务、新方向,从而与所投企业更加深入合作、资源共享、优势互补。

除了高科技产业外,新湖还看到先进制造业中的巨大潜力。2021年,新湖投资设立浙江宏华百锦千印家纺,持股比例30%;投资设立浙江新动锂科技,涉猎高端氟化工新材料领域,持股比例40%。

“新湖将继续遵循‘稳中求新’的转型路线,地产主业坚守高质量发展底线。在坚持稳健经营的风格,夯实地产主业的基础上,加快转型步伐,持续推进对高科技企业的战略投资,实现地产与投资板块平稳健康发展。”新湖相关人士表示。

(作者丨易浠 编辑丨韩忠强)