21世纪经济报道记者唐韶葵上海报道

2月7日下午，新城控股（601155.SH）在杭州新年首场土拍中，与龙湖等知名房企抢夺崇贤核心区一幅商业综合体地块的时候，幸运摇中了，约25.37亿元拿下这幅商业综合体地块，楼面价2.9506万元/平方米。

这幅地块包含有建筑面积约20万平方米的住宅、建筑面积不少于10万平方米的商业、2万平方米的商务办公及2万平方米的文体设施等等。

虽然在规模上也算是进入了国内商业运营商第一梯队，新城控股却一直没有在杭州开出一座吾悦广场。此次幸运中签意味着杭州将迎来首座吾悦广场，也为业内对新城控股收缩商开投资的猜测画下休止符。

过去两年，新城控股架构大调整，将住开、商开的业务结构优化，外界一度认为，新城控股将淡化商业开发，收缩投资，重点放在住宅销售上。

可以说，在这一轮房地产流动性危机中尚算企稳的新城控股，重启商业用地投资，某种程度上代表了房企投资意愿的复苏。

投资收放之间

2月7日的土拍，既是杭州2023年第一场土拍，也是杭州集中供地政策优化调整之后首次卖地试水。结果实现了“开门红”：5幅土地揽金89.6亿，成交面积392.98亩，平均地价2279万元/亩。其中3幅封顶摇号，1幅溢价9.5%，1幅底价成交。近30家房企报名角逐位于艮北的商业综合体地块，最终由新城控股中签。

公开信息显示，新城控股已在浙江的嘉兴、宁波、温州、台州、义乌、衢州布局吾悦广场，但缺失杭州。此次落子杭州，除了填补崇贤新城商业综合体空缺，新城控股拿地信心的恢复也具有关注度。

早于2019年，新城控股就已表态收缩投资规模，主动通过审慎的土地投资策略与出售项目股权为后续发展增厚安全垫。2020年、2021年，房地产行业逐渐进入深度调整周期，新城控股却因为提前开启投资收缩策略，平滑了流动性风险，也腾挪出调整空间，优化公司组织架构。

翻阅新城控股近几年来关于项目获取的公告可见，该公司在2017年多次拿地，2018年与歌菲资产管理共同设立地产投资基金，称将用于新城控股及其子公司操盘或控股的房地产开发、运营企业、房地产行业相关企业进行投资。进入2019年，新城控股发布了多宗转让项目公司股权的相关公告。

从近几年拿地数据来看，新城控股投资呈现曲线下降趋势。2018年，新城控股新增土储4773万平方米；2019年新增土储近2200万平方米，2020年新增土储约4139万平方米；2021年新增土储约2158万平方米。

投资收缩，销售业绩亦步亦趋。2022年1月，新城控股销售78亿元，同比下滑50%；2022年全年，新城控股预计全年归母净利润同比减少70%-95%。2023年1月，新城控股的销售金额约为57.76亿元，同比减少26.54%。

坚守商业运营

与销售规模下滑相对应的，是新城控股融资渠道逐渐开启。作为首批创设信用保护合约发债示范房企，新城控股2022年在公开市场发行债券约43亿元，处于民营房企中发债规模前列。

2022年5月，新城控股通过信用风险缓释凭证成功发行10亿元中期票据，融资渠道重新打开；9月和12月，在中债增信公司全额担保支持下分别发行10亿元和20亿元中期票据，票面利率分别为3.28%和4.30%，处于近年来该公司发债最低利率水平；11月，新城控股150亿元储架式发行获交易商协会受理，目前仍有130亿元额度未使用。根据该公司2023年公开市场到期债务122.4亿元匡算，储架式发行额度可予以覆盖。此外，新城控股还获得浦发银行和光大银行等多家银行意向授信额度支持。

值得一提的是，作为自持资产，吾悦广场为新城控股融资提供增信，在这一轮降杠杆中也发挥了较大作用。2022年1-8月，台州黄岩吾悦广场、泰安泰山吾悦广场等20座吾悦广场经营性物业贷落地，累计融资约62亿元，融资成本6%-8%。

回顾2022年，新城控股偿还了境内外公开市场债券127.9亿元；合联营公司权益有息负债合计60.62亿元，有息负债水平持续保持低位。

降杠杆显效，商业投资进退之间，新城控股终于在2023年伊始，迈出拿地步伐。选择杭州，也基于吾悦广场在江浙地区的人气指数爆表。日前，新城控股董事长兼总裁王晓松对外表示，2022年受疫情等影响，该公司整体商业运营效率存在一定下滑，但规模扩张和收入成长速度仍保持稳健，其中江浙地区商场出租率保持97%以上高位。

据统计，截至2022年末，新城控股管理的已开业吾悦广场共140个，较2021年末增加15个，其中自持商场126个；可供出租面积796.5万平方米，同比增长32%；商场平均出租率95.15%，较2021年末降低2.49pct；商业运营总收入（含税）100.1亿元，同比增长约15.9%，且首次突破百亿规模。

王晓松认为，随着国内经济复苏，新城控股商业板块短线修复有望加速，从而扩大利润贡献，成为稳定的业绩增长点。