南二环左海望悦领证,土地使用权抵押,怎么看?

更新时间:2023-02-11 22:38:49作者:智慧百科

南二环左海望悦领证,土地使用权抵押,怎么看?

昨晚位于福州南二环北园的国企盘,左海望悦,领取了首次备案,对于南二环国企四大金刚,终于要开始在市场面世,下面聊聊。

备案情况

项目首次备案3栋,与之前预售的情况一致,B区北侧的三栋,主打连廊,合计208套,备案均价精装2.9W,全部存在2层底商。


1#:2T4,15层,52套,端头109,中户89,公摊20%
2#:2T3牵手楼,15层,78套,端头109,89,中户89,公摊23%
3#:2T3牵手楼,15层,78套,端头109,89,中户89,公摊23%

分析:项目首次推出的三栋住宅,全部主打刚需户型,很明显这是项目主打面积段,三栋楼的位置都只能算一般,都存在底商,而且有两栋都有餐饮,可以说影响并不小。

三栋楼最大的优势在于,距离南侧二环路较远,噪音影响小点,不过1、2号楼距离右侧高架并不远,依然有噪音,同时地铁1号线、SM在项目北侧,这三栋的距离相对较近。


由于板块限高,对于三栋楼的公摊,20%-23%,并不低,主要原因在于,户型整体偏小。

对于2、3号楼,都是定位2T3,加上刚需户型的定位,所以公摊达到23%,算是偏高。

从项目当初的户型图来看,得房率并不低,从设计图来看,主打的赠送就是卧室的飘窗。

这次109的户型有一定差异,1号楼是下面的示意图,2,3号楼少了入户部分的面积。


价格分析

2021年12月1日,福州工业园区集团(原城投建筑)以底价28.42亿元竞得宗地2021-55号白湖北园周边旧改片区二地块,面积129.12亩,平均楼面价17107元/㎡

商品住宅销售指导均价为30000元/㎡,全装修比例应达到60%以上。


分析:前年底,福州国企兜底了北园的巨型旧改,楼面价1.7W,指导价3W,同时要求60%精装。

项目对于精装的要求,采取大户型毛坯,小户型精装。

按福州指导价的定位来看,项目精装的房源,可以备案价达到3W+,按3K精装的备案标准,也可以备案到3.3W。

不过从首开的备案价来看,均价2.9W,低于指导价上市,可以说是东二环国贸天琴湖远低于指导价后,又一个低于指导价的项目。

当然首开楼栋,负面因素较多,底商+噪音,如果按常规备案套路,后续的楼栋价格要更高,届时能否突破3W,概率不小。

当然从目前市场来看,板块在被中骏特价甩卖冲击后,价格预期下跌较大,即便按2.9W的价格来看,预计还要再做优惠。

层差分析

对于这次备案的三栋小高层住宅,层差基本一致,选1号楼做个例子:

3层:价格最低,起始层下面是底商,部分是餐饮
4层:层差1000,价格分水岭,加上是特殊楼层,也没有优惠
5层:层差500,把全部价格差都吃完,后续层差回归均值
6-13层:层差150-200,层差中规中矩,对于刚需盘略高一些
14层:便宜200,数字敏感层
15层:便宜200,顶楼,优惠力度不大。

分析:对于项目的层差,总得来说也算市场主流,低楼层做价格切割,后续楼层层差回归均值,顶楼,敏感数字层做优惠。

最好的参考,选择周边的中骏世界城璟悦,璟悦的层差非常有规律,2层差1K,5层差1.5K,其他楼层层差150,顶楼优惠1500,敏感数字层没有优惠。

按中骏的层差对比,很明显项目顶楼直接忽略,优惠力度太小,低楼层差价接近,基本选择还是集中在中高层。


除了楼层外,项目的端头和中户,1号东端比中户贵700,比西端贵400,整体来说端头和中户差价不大,当然一号楼东端噪音影响明显。

2号楼,东端比中户贵900,比西端贵500,内端比中户贵300,从这个差价来看,依然不大。

特别是89户型,存在内端和中户的选择,很明显这样的差价,内端没有隐私问题,性价比更高。

抵押思考?

在这次备案的说明里面,特别说明:望岳公馆一区(望岳公馆B地块)已设立国有建设用地使用权抵押,在实际销售并订立商品房买卖合同前应完成解押手续。


分析:近期出现抵押的备案,还是前段时间中骏璟宸,5号楼备案说明是在建工程抵押,需要解押。

没想到再一次出现这种特例,居然发生在本土国企身上,对于左海集团,原来的市城投建筑,这1年多时间里面,跟榕发等国企,频繁兜底福州土拍。

按当初的计算,左海集团一年多时间,已经耗费85亿,榕发+建总的城投也耗费112亿。


从这次备案的特殊说明来看,很好的印证了此前网络对于城投兜底的说明。

地方土拍,城投兜底,土地抵押银行,取得贷款
地方拿到土地款,增加财政,银行取得抵押物,有地方担保,风险降低

一切看上去都很良好,不过对于兜底的土地,始终都要上市,才能还钱。

此时最明显的问题,假如抵押的土地,出现房价大跌,会出现抵押物货值不足,很明显银行会要求补充资金。

当然假如不降价,还卖不动,对于贷款的利息等偿还,只能去发债了。

很明显即便是国企,也回到民企的老路,发债也需要还钱,还不上就是展期。

综上,对于兜底的国企而言,虽然在流程上短时间解决了财政,但是更大的隐患也随之而来,只有卖得动,才能回笼资金。

假如出现滞销,比如本项目,超百亩大盘,涉及的资金就非常大,最终的结果,可能就是前段时间,贵州遵义城投摆烂的展期20年。

对于福州国企,频繁兜底,不少项目还是竞品。

最明显的就是南二环,榕发、左海、建总、新区,四大国企都在这里拿地,目前榕发和左海,很明显已经是竞争关系。

此时,即便购房者想顺应福州发展,不买民企只买本土国企,奈何来到南二环,会发现原来支持本土国企,也不是那么说的那么轻松。

盘点总结

对于项目而言,整体来说备案价低于指导价,不过依然高于市场预期,届时会做出如何的优惠值得关注。

当然左海望悦备案后,榕发北源云筑,预计也不会太久了。

对于2.9W精装的备案价,放在2021年肯定不算夸张。

当时二环以南的精装盘,融创福州府、融信海纳新潮B区,也卖到了2.7-3W。

只不过在楼市遇冷,中骏特价后,确实需要一定时间来消化。

目前整体来说,近期的楼市氛围肯定强于2022年,只不过是否会出现回暖,依然需要观察。

对于板块有意向的购房者,可以关注项目的优惠情况。

毕竟首开楼栋,除了离地铁近之外,负面因素较多,加上肉眼可见的供应,下手前多做思考。

本文标签: 城投  左海  中骏  底商  南二环  土地使用权  

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