资产“拼盘”、多原始权益人、国企出表，山西省公募REITs十条加快推进REITs市场建设 ◀然观点

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1月18日，山西印发山西省促进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）发展十条措施。

这是山西省进一步创新基础设施领域投融资机制，有效盘活存量资产扩大有效投资，根据国家“十四五”规划《纲要》、《中国证监会、国家发展改革委关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》和《国家发展改革委关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》等文件精神，结合山西省实际，就加快促进基础设施领域不动产投资信托基金(以下简称“基础设施REITs”)发展提出的措施。

对此，ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然认为该政策有以下亮点——

■鼓励区域内的投资者共同持有同一产品，并合作组建运营管理公司，以资本为纽带打造跨市域项目运营管理创新模式。

从实际操作层面来说，保租房的底层资产持有方可以采取“拼盘”的形式，将多个底层资产合并，增加了保租房公募REITs发行成功的几率。同时，多个项目也可以聘请或成立统一的保租房运营企业，有利于降低运营成本，提高项目的收益率水平。

■探索单个基础设施REITs项目资产由多个原始权益人共同持有的制度安排。

对于保租房项目来说，可以在Pre-REITs阶段就引入战略投资方，形成多个原始权益人共同持有的形式。如最近“建行+万科”100亿元住房租赁基金的模式即如此。

■将基础设施REITs发行规模作为降杠杆措施纳入国有企业经营业绩考核评价，对当年实现基础设施REITs产品成功发行的国有企业给予其年度考核加分的奖励。

政策明确了REITs作为直接融资工具对于国有企业的重要性，鼓励国有企业通过REITs形式，实现“出表”，以进一步降低资产负债比率。